最高院宅基地继承收回行政判例九选

孙继承

《农村宅基地管理法律政策问答》（农业农村部农村合作经济指导司 2020年编印）22.农村宅基地和农房能否继承？农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。本文搜集整理8个方面的细节问题，并附最高院相关判决9个、基层法院案例1个，一起结合案例理解。

1.宅基地不是不能继承，而是不能单独被继承。

案例一（2016）浙0226民初2524号。浙江省宁海县人民法院指出，关于宅基地使用权能否继承，理论界持有三种不同的观点。第一种观点认为，宅基地使用权可以继承。理由主要是我国法律没有明确规定宅基地使用权不可以继承；不允许宅基地使用权继承会破坏房屋产权的完整性。第二种观点认为，宅基地使用权不可以继承。理由主要是宅基地使用权取得的无偿性、人身依附性及福利性的特性决定其不能继承。第三种观点认为，宅基地使用权能否继承不能一概而论，要区分宅基地上是否建有房屋，如有房屋可以继承，没有房屋不能继承。本院同意第三种观点。对于未建有房屋的宅基地，其使用权不能继承。

案例二（2020）最高法行再375号。最高人民法院认为，自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人。

案例三（2018）最高法行申232号。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”涉案宅基地倒塌，之后亦未重建，故房屋产权已经灭失，宅基地已由村集体收回。当事人作为原宅基地使用人的继承人不可能通过继承房屋的方式或取得宅基地使用权。行政机关将争议土地确权给村集体所有，于法有据。

2.宅基地使用权并不当然由使用权的继承人直接继承，而应当依法定程序获得

案例四（2017）最高法行申1160号。当享有宅基地使用权的村民死亡，其宅基地使用权并不当然由该村民的继承人继承，而应根据法定程序进行申报、审核和批准。根据《河南省农村宅基地用地管理办法》第九条的规定，户口已迁出不在当地居住的，不得安排宅基地用地。本案中，再审申请人冯宝珠、冯珠子虽然是洛阳市瀍河回族乡勒马听风街35号房屋原所有权人冯文才、耿仙的子女，但冯宝珠、冯珠子先后出嫁，自1975年未再使用涉案土地，户口也已迁出不在当地居住。冯文才、耿仙去世后，再审申请人主张应当继承涉案宅基地的使用权，并以此为由认为其与本案被诉的颁发集体土地建设用地使用证的行政行为具有利害关系，没有法律依据。当事人如认为涉案土地上的房屋应由其继承，可以另行通过民事救济途径予以解决。

3.宅基地空闲或房屋坍塌拆除两年以上未恢复使用的应当由集体收回。

案例五（2019）最高法行申5530号。最高人民法院指出，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。也就是说，农村集体经济组织成员对宅基地享有使用权，且每一户只能对一块宅基地享有使用权，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地应当由集体收回。

4.对已经确定使用权的宅基地，收回应当履行一定的程序。

案例六（2018）最高法行申2353号。最高人民法院指出，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条关于“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定使用权。已经确定使用权的由集体报县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”的规定，属于行政机关的管理性规定，并非直接判断村民是否失去宅基地使用权的法律依据，行政机关没有经过任何程序，直接在确权程序中认定当事人失去宅基地使用权，属于适用法律错误。

5.不符合条件的不确定土地使用权。

案例七（2017）最高法行申6432号。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定：“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”当事人取得的宅基地房屋已倒塌，之后一直没有恢复使用，至今早已超过两年，依法应不确认土地使用权。

6.非农业户口居民可依法获得宅基地使用权。

案例八（2019）最高法行申5716号。最高人民法院指出，《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’。对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。”此为非农业户口居民申请宅基地确权的情形和条件。

7.房屋所有权权证不能作为享有宅基地使用权的证明。

案例九（2017）最高法行申7461号。最高人民法院指出，农村集体经济组织成员使用集体土地建住宅，办理集体建设用地使用权初始登记应当以批准用地文件为依据，载明宅基地使用权的集体土地使用证为宅基地使用权人享有土地权利的证明。当事人持有房屋所有权证不能作为其享有宅基地使用权的证明，该证载明的房屋四邻范围不能认定为宅基地的占地范围，宅基地使用权应当以所批准宅基地占地的四至范围为准。

8.房屋所有权转让的，宅基地一并出卖。

案例十（2020）最高法行申1125号。房地一体转移是房地产交易的一般原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条等均体现房地一体转移原则即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。当事人主张“卖房不卖地”，但未能提供证据予以证实。按照房地一体转移原则，行政机关经确权认定当事人出卖住房亦包括宅基地一并出卖。